Já imaginou viver de renda de aluguéis sem ter que comprar ou construir um imóvel? Com os fundos imobiliários (FIIs) isso é possível. Eles são maneiras simples e baratas de investir no setor de imóveis, um dos mais tradicionais e buscados pelos brasileiros.

Os fundos imobiliários são fundos de investimento. Mas, ao invés de investir em ações, eles investem em empreendimentos imobiliários. Quer entender melhor como funcionam os FIIs? Siga a leitura!

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são fundos de investimentos focados em empreendimentos do setor imobiliário, como hospitais, shoppings, prédios comerciais e outros ativos relacionados. Quando você compra uma cota nestes fundos, se torna um dos “donos” desses imóveis e passa a receber os aluguéis como lucro.

Como outros tipos de fundos, os imobiliários também são negociados na Bolsa de Valores e o investidor pode comprar uma ou mais cotas, ganhando dinheiro tanto com a valorização da cota, como com a distribuição dos rendimentos.

Embora a maior parte dos fundos deste tipo invistam em empreendimentos imobiliários (chamados fundos de tijolo), também existem aqueles que investem em títulos imobiliários, como Letras de Crédito Imobiliário ou Certificados de Recebíveis Imobiliários, ou até cotas de outros FIIs (chamados de fundos de papel).

Como os fundos imobiliários funcionam?

Basicamente, os fundos imobiliários funcionam da mesma forma que outros fundos: ao invés de você investir individualmente, comprando o ativo de forma direta, você compra cotas do fundo e investe em conjunto com outros investidores.

Tickers

Da mesma forma que as ações de empresas, as cotas dos FIIs são identificadas no pregão por um código, chamado de ticker. O código é formado por 4 letras maiúsculas, seguidas do número 11. Se o fundo for listado no mercado de balcão organizado da B3, haverá a letra B no final.

Portfólio

Os fundos podem investir em uma grande variedade de empreendimentos imobiliários e a escolha da estratégia de investimento e do que compõem o portfólio é que determina o nível de risco e o potencial de retorno de cada carteira.

Mesmo os fundos de tijolo podem ter diferenças marcantes entre eles. Já que alguns aplicam em vários empreendimentos e em regiões distintas, enquanto outros se concentram em apenas um tipo de imóvel, como os focados em galpões logísticos, hotéis, shoppings, prédios industriais, agências bancárias etc.

Cotas

Da mesma forma que em outros fundos, no FII o patrimônio imobiliário é dividido entre os cotistas, que são os investidores que compram cotas do fundo. O retorno é calculado proporcionalmente ao número de cotas que cada investidor possui.

As cotas mais populares são as negociadas na Bolsa de Valores (B3), mas nem todos estão listados no pregão, já que alguns são negociados diretamente entre os investidores.

Valor mínimo e custos

Na Bolsa, é possível investir em um fundo imobiliário comprando apenas uma cota. Então, com valores menores de R$100 é possível investir nos FIIs.

Porém, para fazer esse investimento, será preciso lidar com dois custos diferentes:

• taxa de administração e, em alguns casos, taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo;
• taxa de corretagem, são os custos pagos à corretora para a negociação. Algumas corretoras também cobram pela custódia (guarda) das cotas.

Rendimentos

Por lei, os fundos são obrigados a distribuir os rendimentos, no mínimo, 1 vez a cada 6 meses. Porém, na prática, muitos optam por realizar pagamentos mensais aos cotistas, o que significa uma fonte de renda recorrente.

O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. A mais comum é a que envolve a remuneração dos cotistas a partir dos aluguéis recebidos dos imóveis que compõem a carteira. Mas os fundos também podem ganhar com a incorporação, a venda dos direitos reais sobre os imóveis ou com os juros de títulos e valores mobiliários.

Tributação

Os fundos imobiliários têm uma parte do retorno isenta de tributação e outra não. Funciona assim: o rendimento distribuído periodicamente aos cotistas é isento de IR (Imposto de Renda) desde que:

• o cotista tenha menos que 10% das cotas do fundo;
• o fundo tenha, no mínimo, 50 cotistas; ou
• as cotas do fundo sejam negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado.

Já o ganho obtido em função da valorização das cotas sofrem tributação. Na hora que você vender essas cotas, incidirá a alíquota de 20%.

Quais as vantagens de investir em fundos imobiliários?

Agora que você já entendeu melhor como os fundos imobiliários funcionam, deve ter notado que existe uma série de vantagens de investir neles, certo? As principais são:

• aplicação inicial baixa, ou seja, mesmo o investidor com pouco dinheiro pode ter acesso a imóveis e empreendimentos de valor elevado;
• qualidade dos inquilinos, especialmente nos fundos chamados “triple A”, que são formados por inquilinos com grandes instituições nacionais ou multinacionais, que têm uma baixa probabilidade de inadimplência;
• gestão profissional, garantindo a escolha dos melhores imóveis ou papéis para compor o fundo das melhores decisões;
• distribuição dos dividendos mensal aos cotistas, garantindo uma renda regular todos os meses;
• isenção de IR sobre os dividendos mensais;
• boa liquidez, já que as cotas podem ser negociadas na B3 a qualquer momento (e sempre há uma boa procura);
• muitas corretoras oferecem a possibilidade de investir em fundos de imóveis sem a cobrança de taxas de corretagem;
• diversificação, pois esses fundos podem contar com diversos ativos na carteira;
• proteção contra inflação, pois os aluguéis dos imóveis são indexados por índices de preços como o IPCA ou o IGP-M.

Quais os melhores fundos imobiliários?

Encontrar um bom fundo imobiliário para investir é algo muito pessoal – e depende dos seus objetivos, prazo de retorno e perfil de investidor. De qualquer forma, separamos alguns fundos interessantes para você analisar:

• BTG Pactual Logística (BTLG11): 15 imóveis voltados para logística no setor industrial e varejo e que, em 12 meses, apresentou valorização de 40,6%, contando com ativos de boa qualidade e bem localizados. Além disso, com a maior parte dos contratos atípicos e com vencimentos a partir de 2025;
• TRX Real Estate (TRXF11): fundo híbrido, com a maior parte alocada em imóveis de varejo. Também tem imóveis logísticos distribuídos em 11 estados;
• Vinci Logística (VILG11): focado em galpões logísticos, com forte posicionamento no e-commerce, que tende a se beneficiar com o crescimento das vendas online;
• CHSG Renda Urbana (HGRU11): fundo híbrido em ativos de consumo e imóveis educaionais.

E, então, agora já sabe tudo sobre os fundos imobiliários? Curta nossas redes sociais (Facebook e Instagram) e receba mais dicas bacanas como esta!